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作者：第一财经 郑娜
封图：AI生成

深圳豪宅市场正经历一场由“科技新贵”主导的科技独立行情。今年前6个月，新贵深圳湾、爆深前海等核心区域的圳豪宅千万级豪宅频现“日光”，6个顶级豪宅项目开盘即售罄。科技

多位业内人士指出，新贵高总价房源的爆深主要买家来自芯片、人工智能、圳豪宅半导体、科技智能制造等科创产业，新贵创业者及企业高管成为购房主力。爆深这一群体决策周期短、圳豪宅偏爱全款支付，科技追求“科技+生态”配套与极致通勤效率，新贵其购房逻辑与传统富豪截然不同。爆深

这股强劲的购买力迅速传导至土地市场。6月内，深圳三宗核心宅地接连以超高溢价成交。业内分析认为，房企敢于高价抢地的底气，源于科技新贵集聚带来的确定性需求。随着AI、半导体等领域上市造富潮方兴未艾，后续购买力将持续释放，科技精英的财富积累与置业偏好，正深刻重塑深圳高端楼市与土地价值逻辑。

科技新贵成豪宅消费主力

“6月有个客户在深圳湾购入了一套4000多万的二手豪宅。”在深圳南山区负责多家门店的资深经纪人杨晓（化名）向第一财经透露，“新政出台后，客户多出一个购房名额，几乎未做过多带看比较，直接下手。”

杨晓在5月份经手的另一笔交易同样豪爽。“客户住在龙华，为了子女教育需购置学区房。”他介绍，客户4月提出需求，仅查看楼层和户型图便基本确定，5月初即签下这套总价千万级别的学区房。

今年上半年，杨晓负责的三家深圳核心区中介门店创下近6年来最佳业绩，月均成交10-12套。据杨晓观察，撑起这些千万元及以上房源成交的购房者中，约80%来自芯片、人工智能、半导体、智能制造及相关产业。上述购置学区房的客户，正是从事内存条销售生意的从业者。

这批客群是推动深圳豪宅热销的关键动力。6月底，位于深圳湾超级总部基地的中海安缇项目开盘，72套大平层折后均价超18万元/平方米，套均总价3500万元以上，开盘即罄。数据显示，该项目的购房者中，约20%来自科技互联网行业，约50%为金融从业者。

5月下旬，同片区的中信信悦湾加推78套大平层，均价超20.8万元/平方米，开盘半小时即销售一空。项目销售负责人透露，其客户多为金融、半导体从业者，且年龄偏年轻。

一家近期在深圳推出多个豪宅项目的房企负责人透露，从职业构成看，项目客户高度集中在芯片、人工智能等前沿产业，多为企业创始人、核心高管或技术合伙人。内部统计显示，约70%的成交客户为“90后”，不乏“95后”创一代。

据乐有家研究中心数据，截至2025年末，深圳总价千万元以上豪宅成交客群中，“90后”占比达31%，从业者多集中在科研、互联网、智能制造、新能源汽车、半导体等科创领域。今年上半年的豪宅成交客群延续这一态势。

与传统行业购房者相比，科技新贵群体的购房偏好呈现鲜明特征。

据第一太平戴维斯华南区董事总经理吴睿观察，在产品层面，新客户最看重“科技+生态”的双重配置，对圈层“纯粹性”要求极高，不再单纯追求商务应酬圈层。

在居住环境方面，该群体更看重“效率”和“体验”，地段至职场的通勤时间是硬指标。杨晓指出，尽管深圳湾附近房产总价高、面积大，但对于在附近上班的科技新贵而言，这是满足居住需求的“刚需房”。

在决策周期上，吴睿指出，传统豪宅买家决策周期长达3-6个月，需反复比较、咨询多方意见、多次看房并考虑风水等因素；而科技新贵多以小家庭为单位，对家庭未来收入增长预期乐观，通常1个月内即可完成从看房到签约的全过程。“他们的决策逻辑更关注房子能否支撑工作节奏、社交需求及身份认同。”

此外，杨晓发现，这群客户多依靠公司股权变现、项目分红快速积累财富。鉴于此，他们青睐全款买房。“部分新科技上市公司高管月薪仅万元左右，若购买千万以上房产，月供可能达十几万元，远超其工资水平。而股权变现后一次性付款，可免除按揭压力。”

购买力信心传导至土地市场

与豪宅市场同步火爆的是深圳土地市场。6月以来，深圳以三宗核心区优质地块点燃了房企热情。

首先是南山粤海宅地，溢价率超150%成交，以超10万元/平方米的成交楼面价创下深圳历史新高；一周后，前海桂湾宅地再添一把火，以约9.6万元/平方米的成交楼面价跻身深圳单价第二高地块；月末的宝安中心地块成为今年深圳首宗总价破百亿的地块，溢价率亦逼近100%。

在楼市仍处于修复期的背景下，企业为何以如此高溢价大手笔拿地？业内认为，这背后正是科技新贵为市场带来的确定性购买力。

“受益于AI、半导体及储能、芯片相关产业投资旺盛，国家在相关企业上市融资方面大力鼓励，并出台专门扶持政策。投资者、私募和风险投资退出机制畅通，催生了一批富裕人群。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

今年上半年，A股市场上AI算力、半导体、电子等赛道诞生了一批涨幅超5倍的超级牛股。这批新富群体同步密集减持，持续落袋为安。例如，总部位于深圳的存储芯片公司江波龙的股东、员工持股平台及高管，自2025年下半年起已累计套现超过40亿元。

这一群体正是深圳近期千万级高端豪宅消费的主力。李宇嘉指出，位于深圳4-5月销售TOP排名前列的豪宅项目如深圳湾沄玺、海晏府、观潮府，其中一大批客户属于这一客群。考虑到这些产业投资主体的退出热潮刚刚开始，预计后续造富热潮仍在进行中。

吴睿认为，深圳科创龙头企业聚集了大量年轻技术精英和创业成功者，这些人在35岁甚至30岁之前就完成了原始财富积累，因此其购房需求比传统行业财富积累者更早释放。

上述三宗被企业热抢的地块，均位于这群新富周边。例如，南山粤海宅地位于“宇宙第一街道”，周边聚集腾讯、阿里、字节跳动、大疆等众多互联网和半导体公司，拥有超1600家国家高新技术企业；前海桂湾地块所在位置则是片区内定位最高的金融总部板块。

6月末，保利发展斥105亿元摘得的宝安区宝中地块亦如此。深圳当地业内人士指出，该地块所在片区内互联网、AI半导体、高新技术、高端制造等企业是深圳最集聚的区域，整体购买力基础良好，“该项目更是直面近期启用的腾讯全球总部企鹅岛，预计这将成为该项目重要的客群来源。”

这样一宗地块也得到企业的高度重视。保利发展内部人士向记者表示，预计该地块未来将进行提级管理，“这些都是对公司具有战略意义的项目，且是保利发展首次进入深圳核心城区，肯定会集中全集团资源重点打造。”

吴睿向记者表示，当前房企拿地的核心逻辑是“谁买、买不买得起、愿不愿意买”，科技新贵群体的崛起恰好回答了这三个问题。“房企敢于在核心地块上出高价，本质上是对客群购买力的一种‘投票’，他们相信，只要产品做得足够好，科技新贵群体愿意为优质资产支付溢价。”