长期租赁房屋，恢复如新双方原本和睦，租年但在退租之际，房东索房东一句“恢复如新”引发巨大争议。退租这究竟是时被否合理？“恢复原状”的法律边界又在哪里？近日，上海市长宁区人民法院审理的求房一起房屋租赁纠纷案件引发社会广泛关注。

租住18年一朝翻脸，赔万判租退租遭索赔24万余元

故事始于2006年6月，余元余元租客张先生与房东刘女士签订房屋租赁合同。法院付万合同约定：张先生承租该房屋居住，客赔租期一年，恢复如新缴纳保证金11600元。租年

合同条款中明确约定：
1. 租客需按房屋交接时现状使用；
2. 若需重新装修或变更原有设施，房东索须先征得房东同意；
3. 租赁期满，退租房屋需恢复至交接时原状；
4. 因租客使用不当或人为原因导致房屋或设备损坏，时被租客应负责赔偿。

一年租期届满后，双方虽未续签书面合同，但张先生继续正常居住，直至2024年7月正式退租，累计租住时长达18年。

在这18年间，张先生对房屋进行了改造：将墙体由白色粉刷为黄色，并将三室结构改造为四室。退租交接时，刘女士要求张先生将房屋恢复“原状”，具体包括：恢复三房结构、修复漏水损坏并粉刷为白色、更换地板、更换灶台等。

因双方无法达成一致，刘女士诉至法院，主张：
* 房屋修复费用14万余元；
* 房屋空置损失10万余元；
* 逾期支付租金违约金5000元。

张先生辩称：
* 装修改造已获刘女士允许；
* 墙壁发霉系外墙渗水所致，非人为损坏；
* 除第三卧室地板因长期使用办公椅滑轮磨损外，其余地板、灶台损坏均属自然损耗，不应由其承担；
* 房屋空置受市场行情及刘女士自身原因影响，拒绝赔偿空置损失。

此外，张先生提起反诉，要求刘女士退还房屋押金。

法院判决：酌情认定租客赔付6万余元

长宁区人民法院经审理认为，承租人退租时应按合同约定返还房屋。若因承租人故意或疏忽造成损坏，应承担赔偿责任；若系房屋自然损耗，则不由承租人承担修复及赔偿责任。

1. 关于“恢复原状”及结构改造费用
合同明确约定租赁期满后需恢复原状。尽管张先生对房屋结构和墙体颜色的更改经过了刘女士同意，但根据合同约定，返还房屋时理应恢复至原始状态，因此该部分修复费用应由张先生承担。

2. 关于墙体、地板、灶台受损责任
刘女士申请对受损原因进行鉴定，但鉴定结论显示因果关系客观上无法鉴定。
* 漏水问题：双方确认租赁期间张先生曾反映漏水，但均未维修。
* 地板问题：除张先生自认办公椅造成的地板损坏外，刘女士未能举证其余损坏系使用不当所致。
* 自然损耗：案涉房屋出租时已装修多年，且张先生实际使用18年，正常使用过程中不可避免地产生自然损耗。

综合考虑房屋现状、使用年限及双方过错，法院酌情认定张先生支付修复费用3万余元。

3. 关于房屋空置损失
刘女士在收回房屋后即挂牌出租。在诉讼前，张先生已多次明确拒绝修复，刘女士作为出租人负有避免损失扩大的义务。结合沟通情况、房屋空置状态、当事人过错程度及修复工期，参照市场租金标准，法院酌情认定张先生支付空置损失3万余元。

最终判决结果：
* 张先生向刘女士支付房屋修复费用3万余元；
* 张先生向刘女士支付房屋空置损失3万余元；
* 刘女士向张先生返还保证金6600元。

目前，本案判决已生效。

律师提醒：租房改造务必落实书面同意

为避免此类纠纷，租客与房东需注意以下几点：
1. 改造需书面确认：租房期间进行装修或结构改造，务必取得房东的书面同意，并留存沟通记录。
2. 留存现状证据：入住时及退租时，建议对房屋现状拍摄照片或视频，作为交接依据。
3. 分清责任边界：退租时需明确区分“人为损坏”与“自然老化”，既不被“恢复如新”的不合理要求绑架，也不无故逃避合理的修复责任。

来源 | 新闻晨报、新快报
编辑 | 刘 珂
审读 | 郭建华
二审 | 蔡志军
三审 | 王 博

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