近期深圳楼市的深圳风向发生了根本性逆转。

三个月前，正逐市场舆论仍被悲观情绪主导，步失普遍预测房价将回落至 2019 年水平，深圳建议刚需群体继续观望。正逐然而，步失随着三场关键土地拍卖的深圳落地，此前最激烈的正逐看空声音已销声匿迹。

此前，步失高盛发布报告预测上海、深圳深圳楼市将在年底前确认底部，正逐并在 2026 至 2028 年间实现累计 15% 的步失回升。当时这一观点遭到广泛质疑，深圳被部分投资者视为外资的正逐“唱多”策略。

然而，步失深圳市场仅用数月时间，便以实际成交数据验证并加速了这一预判。

成交量回暖：行情启动的首要信号

数据是最客观的反映。今年上半年，深圳一二手住宅累计网签量达到 47,378 套，环比增长 10%。

仅 6 月单月，网签量即达 8,878 套。尽管环比 5 月略有回落，但同比大幅增长 14.2%，创下自 2021 年以来的同期最高纪录。

在房地产市场中，“量在价先”是基本规律。成交量的持续回暖，往往是价格企稳回升的前置信号。

土拍高热：开发商信心回归

真正点燃市场情绪的是 6 月举行的三场土地拍卖。

一个月内，深圳连续出让三宗高价地块，竞争异常激烈，溢价率远超预期。

• 南山科技园地块：最终楼面价高达 10.87 万元/㎡。
• 对比：周边在售楼盘成交均价仅为 10.6 万元/㎡。

• 解读：“面粉贵过面包”的现象，表明开发商对后市抱有极强信心，敢于真金白银投入。

• 前海桂湾地块：楼面价 9.6 万元/㎡，溢价率高达 114%。

• 宝中地块：总价拍出 105 亿元，楼面价 8.8 万元/㎡，溢价率 99%。

在近几年的深圳，一个月内出现三个“地王”级别的成交极为罕见。这种热度迅速传导至二手房市场，部分业主在消息公布当晚即上调挂牌价，如浪琴半岛有房源直接挂出 16.8 万元/㎡的高价。

豪宅市场：颠覆认知的成交表现

豪宅板块的表现尤为强劲，彻底打破了“市场低迷”的刻板印象：

1. 深圳湾沄玺：累计成交额超 130 亿元，斩获全国单盘销售冠军。
2. 安缇雅苑：72 套房源，总价 4,000 万元起步，开盘当日即告售罄。
3. 深圳湾 1 号・瑞公馆：8,000 万元起的大平层产品，同样实现“日光”。

数千万级别的房产依靠抢购消化，证明这并非单纯的炒作，而是真实购买力的释放。

深度解析：支撑深圳房价的三大硬逻辑

深圳房价的韧性并非源于投机炒作，而是由以下三个坚实的底层逻辑支撑：

1. 土地供应极度稀缺，供给端收缩

2026 年，深圳居住用地供应量仅为 90 公顷，较 2022 年的 365 公顷大幅缩减 75%，创下十年新低。

土地供应的锐减直接导致新房入市量下降。上半年新房住宅供应仅 12,244 套，环比去年下半年下降 44%，为近六年最低水平。核心片区“卖一套少一套”的供给格局，从根本上限制了价格下跌的空间。

2. 人口持续流入，高购买力群体集聚

2025 年末，深圳常住人口达 1,824.85 万，全年净增 25.9 万，增量位居全国第一。

更关键的是人口结构优势：全市平均年龄仅 32.5 岁，35 岁以下青年占比接近一半。

这一群体并非养老群体，而是具备强事业心和赚钱能力的中坚力量。去年深圳人均可支配收入达 8.5 万元，日均新登记企业超 1,000 家。庞大的人口基数与强劲的购买力，构成了楼市最朴素也最稳固的需求支撑。

3. 产业强劲，造富效应显著

2025 年，深圳战略性新兴产业增加值达 1.67 万亿元，占 GDP 比重高达 43%。

半导体、智能网联汽车、低空经济、AI、机器人等八大产业集群均实现两位数增长。特别是在今年 AI 风口爆发背景下，深圳作为核心受益者，新财富 500 创富榜显示，深圳有 61 位企业家上榜，持股总市值达 2.3 万亿元。

科技创造财富，金融汇聚资本，而核心城市的优质房产，始终是高净值人群沉淀财富的首选载体。

市场分化：并非所有房产都能上涨

需要明确的是，普涨时代已结束。

• 弱势资产：远郊刚需盘、无学区、无配套的老破小，依然面临去化困难，价格承压。
• 强势资产：核心地段、优质配套的房产，价值鸿沟将进一步拉大。

结语：基本面决定长期价值

尽管有人质疑深圳房价存在泡沫，但现实是，在全国单位 GDP 产出最高的土地上，1,800 多万人口在不到 2,000 平方公里的空间内持续创造价值。核心地段的土地稀缺性，随着财富聚集而愈发凸显。

这并非情绪炒作，而是城市基本面的必然结果。

市场从不等待所有人反应过来。当所有人都意识到上涨时，往往已错过最佳窗口期。

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